나는 당신도 재개발투자로 돈을 벌면 좋겠습니다_남무98

정보가 누구에게나 오픈된 시대로 누구나 아는 정보면 이제 앞서가는 것이 아닌 각자의 상황에 맞게 펼쳐진 정보들을 어떻게 종합하고 이용하는 것에 대한 능력이 더 중요해진 것 같습니다. 노동소득만으로는 자산을 쌓아가기 어려운 시대, 자본소득으로는 어떻게 자산을 모아갈 수 있을지 경제서적들을 자주 보게 되는 이유입니다. 대체로 부동산 투자를 생각하게 되는데요. 여러 분야 중에 재개발, 재건축 투자는 단계도 있고 용어도 어렵고 접근하기에 쉽지 않다는 느낌을 줍니다. 그래서 아는 사람들만 하는 분야이지 않을까 싶기도 한데요 그래서 더욱 알고 싶고 해보고 싶은 영역입니다. 

이분의 특강도 들었었는데 책만 해도 너무 알차서 경제도서 리뷰를 남겨봅니다. 

 

안정적으로 자산을 증식시키는 법

소득 유형은 근로소득, 사업소득, 자본소득, 이전소득으로 분류할 수 있습니다. 대부분의 사람은 이 네 가지 소득 중 근로소득에 의존해 살아가고 있습니다. 물론 개인사업을 하는 이들은 근로소득이 포함된 사업소득이 주가 되겠지만 말이죠. 그러나 근로소득만으로 부자가 되었다는 사람은 거의 없다고 할 수 있고 또 근로소득이 노후를 보장해주지도 않습니다. 따라서 근로소득 외에 사업소득이나 자본소득을 꾸준히 늘리는 작업이 필요한데, 직장 생활을 하면서 사업을 병행하기란 현실적으로 어렵습니다. 아니, 불가능에 가깝죠. 결국, 자본소득 증가에 집중해야 합니다. 요즘은 이런 내용들이 많이 공유되어, 직장인이라면 투자를 해야 한다고 당연하게 인식하고 있습니다. 

 

직장인에게 자본소득 관점에서 최적의 투자 대상은 부동산이지만, 부동산 투자를 하려면 투자금이 많아야 한다는 고정관념에 직면해 시작하기도 전에 포기해버리는 경우가 많습니다. 어느 정도의 시드머니는 필요하겠지만, 부동산에는 레버리지를 활용하는 방법이 있습니다. 집을 살 때 자기 자본이 100%인 사람은 거의 없을 것입니다. 지금이야 각종 대출 관련 규제로 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들었지만, 감당할 수 있는 범위 내에서 가능한 한 최대로 그리고 장기로 대출을 받아야 합니다. 투자금의 핵심은 소비를 줄여 모음 시드머니와 감당할 수 있는 범위 내에서의 최대한의 대출, 그리고 가능성을 확장하는 유연한 사고입니다. 최근까지 지속되어 온 저금리로 자산 가치가 폭등하는 시대에 일단 절약해서 돈을 모으라니 무슨 말 같지도 않은 소리인가 할지도 모르겠지만, 시작은 저축입니다. 

 

저자가 재개발을 선택한 이유 (왜 재개발 투자가 좋은지)

1. 투자 결정 기준이 심플한 재개발

기준이 되는 랜드마크 아파트의 시세가 있고, 그 시세에 대비해 입주권을 매입하는 데 들어가는 비용, 즉 총매입가를 판단하기 위한 기초 데이터(감정평가액, 조합원분양가)가 확정되기 전에는 숫자를 예측하는 작업을 해야겠지만, 일단 숫자만 있으면 빠르게 투자 판단이 가능합니다. 

2. 안전마진이 예측 가능한 재개발

랜드마크 아파트 가격과 지금 입주권을 매입하기 위한 총매입가와의 차이를 안전마진으로 생각해볼 수 있습니다. 새 아파트가 기존의 랜드마크 아파트보다 비싸질 가능성이 큰데, 실수요자가 접근이 힘들어 수요가 제한적이기 때문에 그만큼 안전마진이 확보되는 원리입니다. 또한 현재 랜드마크 아파트를 기준으로 미래시세를 예측해볼 수 있고, 미래시세와 총매입가의 차이를 총수익으로 예측해볼 수 있습니다. 

3. 특정 단계 이후 안정적인 재개발

재개발의 가장 큰 리스크는, 구역이 해제되거나 사업이 무산되는 경우입니다. 그러나 재개발 각 단계의 특징을 이해하고 특정 단계 이후에 진입하면, 생각보다 안정적인 투자를 할 수 있습니다. 물론 사업에 대한 리스크가 거의 사라진 단계에서 진입하게 되면 수익의 크기는 줄어들 수밖에 없습니다. 따라서 타인에게는 리스크인 사항을 내게는 기회로 바꾸는 분석 작업을 통해 최적의 진입 타이밍을 확보하는 게 필요합니다. 

4. 높은 진입 장벽으로 경쟁자가 적은 재개발

재개발 투자라고 하면, 어렵다는 느낌이 강합니다. 아파트 갭투자의 경우 매우 대중화되어 있고 투자 기법도 다양하게 알려진 반면, 재개발의 경우 관련법도 복잡하고 용어도 어렵고 투자하기 힘들다는 느낌이 강하기 때문에 일반적으로 잘 접근하지 않습니다. 요즘에는 조금이나마 대중화된 느낌이지만, 여전히 일반 기축 투자에 비해 경쟁자가 적습니다. 경쟁자가 많아지면 가격이 올라가고, 좋은 매물을 찾을 가능성이 낮아집니다. 

5. 레버리지를 극대화시켜 사용할 수 있는 재개발

100% 자기자본으로 투자를 한다면, 투자할 수 있는 대상이 제한될 수밖에 없습니다. 특히 목돈이 들어가는 부동산은 남의 돈을 어떻게 활용하는지가 투자의 성패를 가를 수 있습니다. 다양한 투자 상품 중 재개발은 상당히 고 레버리지 상품입니다. 재개발이 진행되어 이주를 하게 되면 이주비가 대부분 무이자로 지급되고 중도금도 후불제 또는 무이자로 진행되기 때문에, 레버리지를 최대한도로 사용할 수 있습니다. 

6. 다양한 세금에서 이점이 많은 재개발 

부동산 투자할 때 거래세와 보유세를 감당해야 합니다. 세금은 부동산 정책에 따라 수시로 바뀌는데, 상승기가 오래되면 세금에 각종 수요억제책이 붙기 때문에 세금 부담이 가중되는 경우가 많습니다. 그러나 증세의 타깃은 보통 기축 아파트이기 때문에, 재개발 입주권은 세금폭탄은 약간은 벗어나게 됩니다. 

7. 다양한 매물 유형이 있는 재개발 

재개발은 재건축과 다르게 다양한 매물 유형이 존재합니다. 빌라, 토지, 무허가 건물, 다가구주택, 상가주택, 통상가 등 매물 유형마다 특징이 다르기 때문에, 어떤 매물을 어떤 방식으로 공략하느냐에 따라 수익의 크기가 달라지기도 합니다. 한 발 더 뛰고, 더 알아보고, 개인의 노력에 따라 수익폭이 달라지기 때문에, 노력하는 사람에게 기회가 더 주어지는 투자 대상입니다. 

 

재개발 투자 기준 3대장 파헤치기

부동산 투자에 있어 가장 중요한 기준 3대장이 있다. 입지, 상품, 그리고 타이밍이다. 앞으로 좋아질 입지를 찾는 게 중요한데, 일자리와 연결된 노선을 노려야 하고 대규모 신규 단지가 들어설 곳을 찾아야 한다. 또한, 비선호 시설 이전 예정 지역을 선호할 필요가 있고 플러스 알파로 자연환경 또는 인공환경 요소가 더해지면 좋다. 

재개발 투자에는 다양한 상품이 있기 때문에 다양한 틈새 전략을 세워볼 수 있다. 미운 오리 새끼로 취급받지만 편견만 걷어내면 다가구주택이야말로 좋은 투자 대상이 될 수 있다. 다가구주택은 투자금이 많이 들고 감정평가가 잘 나오지 않으며 다세대주택보다 위험하고 관리가 어렵다는 편견이 있다. 편견으로 가득 찬 다가구주택은, 1+1 입주권을 노리고 토지 34~40평과 건평 45평 이상을 공략하며 LH 전세를 적극적으로 활용하고 셀프 수리로 투자금을 아껴 충분히 매력적인 대상으로 변모시킬 수 있다. 재개발 투자 최적의 타이밍은 '선두 재개발 일반분양 성공'시점이다. 일반분양가가 상승하는 시점이 두 번째 투자 기회고, 일반분양이 계속되고 분양 경쟁률이 올라가는 시점이 세번째 투자 기회다.